Der Zeitpunkt für einen Hauskauf ist günstig!

In manchen Regionen Deutschlands sind Immobilien besonders günstig. Das hat gute Gründe. Käufer sollten nicht auf den Preis, sondern vor allem auf den wirtschaftlichen Erfolg der direkten Umgebung achten.

Von Michael Höfling und Frank Stocker

Deutschland fällt mal wieder aus dem Rahmen. Seit Jahren steigen die Wohnungspreise in fast allen Ländern der Erde schneller als die Einkommen. Und trotz des Einbruchs an den vielen Immobilienmärkten müssen die Menschen dort immer noch deutlich mehr für ihren Traum vom Eigenheim ausgeben als vor fünf oder zehn Jahren. Nicht so in Deutschland. Hier ist das Verhältnis von Einkommen zu Hauspreisen so günstig wie nie, sprich: Noch nie konnten es sich so viele Deutsche leisten, ein eigenes Haus zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Durchschnittlich 5,6 Haushaltsnettoeinkommen muss eine Familie hierzulande aufwenden, um ein gebrauchtes Eigenheim zu erwerben. Dies hat das empirica-Institut im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen ausgerechnet. Im Schnitt kostet ein solches Heim heute 212 000 Euro. Allerdings verdeckt der Durchschnittswert extreme Unterschiede je nach Region. So müssen Berliner im Schnitt 8,6 Jahreseinkommen für die eigenen vier Wände aufwenden. In Bremen sind es dagegen nur 3,9 Jahreseinkommen. Dies liegt zum einen an den günstigeren Immobilienpreisen in Bremen, aber auch an den niedrigen, durchschnittlichen Einkommen in der Hauptstadt.
Noch stärker fallen die Unterschiede aus, wenn man die Zahlen auf Kreisebene herunterbricht. Demnach müssen Bewohner des Landkreises Wunsiedel in Bayern gerade mal 2,3 Jahreseinkommen aufwenden, um eine Immobilie ihr Eigen nennen zu können. Auch in der Landkreisen Hof (2,4), Elbe-Elster (2,4) oder Kronach (2,7) erscheint es besonders günstig. Teuer ist der Hauserwerb dagegen in München und Frankfurt/Main (10,0), Garmisch-Partenkirchen (10,6) und Regensburg (10,8).
Nun dürfte die erste Reaktion für manchen Bewohner der günstigeren Landstriche sein, sich umgehend nach einem Objekt umzusehen und zuzuschlagen. Allerdings: Für die Tatsache, dass der Immobilienerwerb in einigen Gegenden besonders günstig ist, gibt es durchaus triftige Gründe. Denn die Zahl der jungen Menschen in Deutschland geht zurück und sie sind es, die im Allgemeinen Immobilien kaufen. So sank die Zahl der 26- bis 44-Jährigen schon in den vergangenen zehn Jahren von etwas über 26 Millionen auf unter 23 Millionen. Und der Trend setzt sich fort.
Besonders betroffen sind davon ländliche Gegenden und wirtschaftlich schwache Regionen. Die Menschen ziehen von dort meist in die Ballungszentren. Dies spiegelt sich in den relativ hohen Kosten für ein Eigenheim in Städten wie Frankfurt oder München wider. Gleichzeitig steigen dort die Preise weiter, trotz Wirtschaftskrise. So verzeichnet der Preisspiegel des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) bei Wohnungen mit gutem oder sehr gutem Wohnwert in Städten über 100 000 Einwohner für 2009 immer noch einen Anstieg um 0,5 bis 1,8 Prozent. Deutschlandweit sanken die Preise dagegen um 1,7 Prozent. „Große Metropolregionen haben sich als preisstabil erwiesen, während der ländliche Raum und Abwanderungsregionen Verluste realisieren“, so Jürgen Michael Schick vom IVD.
Für einen Immobilienkäufer oder Hausbauer gilt daher heute trotz oder gerade wegen der günstigen Preise und der niedrigen Zinsen (siehe Artikel rechts) nach wie vor das Mantra der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage. Denn wer heute zwar günstig eine Eigentumswohnung erwirbt, sie aber in 20 oder 30 Jahren nicht mehr loswird, hat damit letzten Endes ein riesiges Verlustgeschäft gemacht. Nur wer absolut sicher ist, dass die Immobilie eines Tages in der Familie weitervererbt und am besten auch vom Erbe selbst bewohnt wird, muss sich um solche Entwicklungen keine Gedanken machen.
Wer dagegen Altersvorsorge über den Erwerb von vermieteten Immobilien betreiben will, sollte vorsichtig sein. Für Andreas Beck, Chef des Instituts für Vermögensaufbau, sind dafür allenfalls Immobilien der Kategorien A und mit Einschränkungen B geeignet, also in den besten Lagen und mit guter Ausstattung. In den schlechteren Kategorien sind dagegen die Risiken aus Bevölkerungsentwicklung und –wanderung hoch.
Dies gilt selbst für den Fall verstärkten Preisauftriebs, den Marktbeobachter in den kommenden Jahren als Folge der massiven Staatsverschuldung erwarten. Traditionell gelten Immobilien für solche Entwicklungen als bester Schutz. Allerdings stammt dieser Lehrsatz aus Zeiten einer stetig wachsenden Bevölkerung. Wenn dagegen die Nachfrage nach Wohnungen zurückgeht, können die Preise selbst dann verfallen, wenn die Preise für alle anderen Güter steigen.

Gut sind die Aussichten für Immobilien dagegen in Gegenden, die über eine starke Wirtschaftskraft verfügen, wo die Bevölkerungszahl nicht schrumpft oder sogar steigt und die Beschäftigungsquote hoch ist. In den entsprechenden Ranglisten, die von verschiedenen Anbietern immer wieder erstellt werden, landen dabei die westdeutschen Großstädte wie München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder Düsseldorf weit vorne.
Dabei geht der Trend hier klar zu den Innenstadtlagen. Schon jetzt entscheiden sich die Eigentümer von Objekten an den Stadträndern, deren Kinder das Haus verlassen haben, häufig zum Umzug in die City. Fatal kann sich dieser Trend später in Neubaugebieten mit homogener Bewohnerstruktur auswirken. Wird hier der Nachwuchs nach wenigen Jahren flügge, droht ein Überangebot an Objekten, das die Preise zusätzlich drückt.
Doch es sind nicht allein die Großstädte, die zu den Gewinnern der Binnenmigration gehören. Auch Mittelzentren wie Freiburg, Heidelberg, Münster, Karlsruhe oder Wiesbaden schneiden gut ab. Die ostdeutschen Städte landen dagegen fast durchweg auf hinteren Plätzen, mit Ausnahme von Dresden, Leipzig und Potsdam, die meist im Mittelfeld rangieren.
Berlin ist ein Sonderfall. Denn einerseits gibt es hier begehrte Wohnlagen wie Prenzlauer Berg, andererseits aber auch Stadtteile, wo Wohnungen nur schwer verkäuflich sind. Zudem ist die Hauptstadt immer noch in Bewegung. Präferenzen verschieben sich, möglicherweise ist der Prenzlauer Berg 2030 schon nicht mehr „in“. Anders ist das in Städten wie Hamburg, wo etwa Eppendorf schon lange zu den bevorzugten Wohngegenden gehört, oder entsprechend das Frankfurter Westend.
Allein wegen der zu erwartenden Wertentwicklung dort hinziehen sollte freilich auch niemand. Der Bau eines Hauses oder der Kauf einer Eigentumswohnung ist schließlich für die wenigsten eine reine Investitionsentscheidung. Am Ende kommt es immer auch auf den Wohlfühlfaktor an. Und vielleicht ist mancher mit einer Immobilie in einer etwas abgelegeneren Lage, die keine Rendite bringt oder sogar leicht an Wert verliert, glücklicher als mit dem Stil-Altbau in der Innenstadt. Er sollte sich der Alternativen aber bewusst sein.

Quelle: "Die Welt" am 21.02.2010

Bundesgerichtshof- Mitteilung der Pressestelle Nr. 66/2009

Zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

Der u. a. für Rechstreitigkeiten über Ansprüche aus Kaufverträgen über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit folgendem Fall zu befassen, der zwei für die Rechtspraxis bedeutsame Fragen aufwirft:
Mit notariellem Vertrag vom 4. Oktober 2006 kauften die Kläger von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der „Gewähr für Fehler und Mängel“. Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärten die Beklagten die Kläger nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war.
Die Kläger verlangen Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Land- und Oberlandsgericht haben die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht meint, eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade stelle keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht habe sein können. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.
Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zu neuen Entscheidung und Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs- Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, ob diese Voraussetzungen bei dem von den Klägern erworbenen Haus erfüllt sind.
Darüber hinaus hat der Senat entschieden, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.

Urteil vom 27. März 2009-VZR 30/80 Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Finanzierung schon für 750 Euro im Monat

Deutsche Hauskäufer im Vorteil

Für Einfamilienhäuser muss nach Berechnungen von LBS Research in den meisten Nachbarländern deutlich mehr als hierzulande bezahlt werden. Nach den verfügbaren Zahlen für den Herbst 2008 ragt Luxemburg mit einem Durchschnittspreis von 467.000 Euro besonders heraus. In Belgien und den Niederlanden sind Eigenheime mit über 300.000 Euro gut 40 Prozent teuer als in Deutschland (215.000 Euro). In Frankreich, Dänemark und auf den britischen Inseln beträgt der Aufschlag immerhin 15 bis 30 Prozent (vgl. Grafik).
Nach Angaben der LBS-Experten haben sich damit in kurzer Zeit die Verhältnisse völlig umgekehrt. Mitte der 90er Jahre war Deutschland noch „Europameister“ bei den Hauspreisen, viele sahen in den Niederlanden, Großbritannien und Dänemark Vorbilder für günstige Hausangebote. Mittlerweile haben sich jedoch in diesen und vielen anderen Ländern die Immobilienpreise mehr als verdoppelt, wie in Südeuropa (mit Italien und Spanien) oder auch in Schweden. Da sie gleichzeitig in Deutschland konstant geblieben sind, lassen sich inzwischen immer mehr Bürger z. B. der Beneluxstaaten jenseits ihrer Grenzen in Deutschland nieder.

Märkte überhitzt

In einigen Ländern hat es nach Auskunft von LBS Research zwar bereits erste Preiskorrekturen auf den überhitzten Immobilienmärkten gegeben, bislang aber in recht begrenztem Ausmaß. So liegen die Objektpreise in Luxemburg, Großbritannien, Irland und Frankreich im Herbst 2008 nur um vier bis sieben Prozent, unter den Höchstständen des Jahres 2007. Ähnlich wie in Belgien hat sich dagegen in den Niederlanden der Anstieg lediglich verlangsamt, auf zuletzt plus drei Prozent im Vorjahresvergleich.
Wie LBS Research mitteilt, profitiert nach dieser Übersicht der britische Hauskäufer von der Tatsache, dass seine Landeswährung gegenüber dem Euro deutlich abgewertet hat. Würde man den Wechselkurs des Pfundes von November 2006 zugrunde legen, befänden sich die Käufer im Vereinigten Königreich mit einem Durchschnittspreis von 308.000 Euro durchaus in der europäischen Spitzengruppe. Nationale Analysen zeigen dann auch, dass der Anteil des Einkommens, der für die monatliche Finanzierung aufgewendet werden muss für Hauskäufer in Großbritannien seit Mitte der 90er Jahre um über ein Drittel angestiegen ist. Für die Niederlande wird im gleichen Zeitraum sogar eine Steigerung um 50 Prozent errechnet – Resultat der Immobilienpreisexplosion, die trotz niedriger Zinsen und auch trotz der gewachsenen Einkommen zu empfindlichen Belastungsquoten führt.
Demgegenüber hat sich in Deutschland bei stabilen Hauspreisen und günstigen Zinsen die monatliche Finanzierungslast für typische junge Familien laut LBS Research seit 1996 von über 30 Prozent auf weniger als 20 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens reduziert.
Die „Bezahlbarkeit“ von Wohneigentum hat sich hierzulande also mit anderen Worten um mehr als die Hälfte verbessert.
In absoluten Ziffern: Wer ein Durchschnittshaus für 215.000 Euro mit 30 Prozent Eigenkapital finanziert, muss für Zins und 1 Prozent Anfangstilgung zur Zeit nur rund 750 Euro im Monat zahlen; im Vergleich zu Mieten für „ordentliche“ Objekte also keine besondere Hürde.
Diese Berechnungen zeigen nach Einschätzung der LBS-Fachleute, wie gut die Ausgangsbedingungen für Käufer in Deutschland sind. Hinzu kommt, dass die sogenannte Riester-Förderung (mit Altersvorsorge-Zulagen und Steuervergünstigungen) neue Impulse für selbstnutzende Wohneigentümer gibt.
Gerade in einer Phase der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheit ist dies ein finanziell spürbares, aber auch psychologisch wichtiges Signal des Staates, dass eigene vier Wände der richtige Weg zu familiengerechtem Wohnen und zugleich zu Sicherheit im Rentenalter sind.

Quelle: Haus und Grund - aktuell 2009

Steuergutschrift für den Handwerker

Der Fiskus beteiligt sich jetzt an Kosten von bis zu 5 200 Euro für Helfer rund um den Haushalt

MÜNCHEN. Gute Nachrichten für Steuerzahler: Wer 2009 Handwerker oder Dienstleister wie Au- Pair- Mädchen, Putzfrau und Altenpflege legal beschäftigt, wird mit dickeren Steuerboni als bisher belohnt. Der Fiskus beteiligt sich jetzt an Kosten für Helfer rund um den Haushalt von bis zu 5 200 Euro. Das sind bis zu 4 000 Euro mehr als noch 2008. Der Steuervorteil wird direkt von der Steuerschuld abgezogen.
"Die massive Verbesserung soll nicht zuletzt die Schwarzarbeiter in die Legalität zurückholen“, sagt Anita Käding, Steuerexpertin beim Bund der Steuerzahler. Für Steuerzahler, die etwa Haus und Hof in Schuss bringen wollen, eine Kinderbetreuung, Köchin oder einen Fensterputzer brauchen, bedeutet das eine spürbare Steuerentlastung.
Deutlich aufgestockt wurden die Zuschüsse für Handwerkerarbeiten. Wer seine vier Wände im Frühjahr renovieren will, kann jetzt auf einen verdoppelten Bonus zählen. Bisher durften Steuerpflichtige 20 Prozent von maximal 3 000 Euro Kosten direkt von ihrer jährlichen Steuerschuld abziehen, also bis zu 600 Euro im Jahr. Künftig sind 1 200 Euro Steuerersparnis drin, so dass übers Jahr viel höhere Rechnungen bis 6 000 Euro geltend gemacht werden können. Absetztbar sind aber nur die Arbeitsleistung sowie Kosten für Anfahrt und Maschinenmiete. Material wird steuerlich nicht gefördert. Bargeld darf nicht fließen.
Den Steuerbonus gibt es beispielsweise für das Auswechseln der Fenster, fürs Herausreißen alter Fußböden, fürs Tapezieren, Malern, Fliesen- und Parkettlegen oder die Modernisierung der Einbauküche. Auch Arbeiten am Dach, an Regenrinne und Fassade, an Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- oder Wasserinstallationen sind gefördert. Sogar die Schornsteinfegergebühren und Umzugskosten sind absetzbar.
Auch Geld für die Reparatur und Wartung von Haushaltsgeräten darf man sich vom Finanzamt zurückholen. Wenn also Waschmaschine, Fernseher oder Computer streiken, Herd oder Geschirrspüler daheim repariert werden müssen, hilft der Fiskus mit. Muss ein Gerät in die Werkstatt, sind die Arbeitskosten jedoch nicht begünstigt, wie Uwe Rauhöft vom Neuen Verband der Lohnsteuerhilfevereine erklärt.
Im Bereich der haushaltsnahen Dienstleistungen von der Putzfrau bis zum Pflege- und Betreuungspersonal winken noch höhere Steuerentlastungen. Wer eine selbständige oder angestellte Hauhaltshilfe, einen Gärtner, Au-Pair-Mädchen oder Babysitter beschäftigt, kann nun 20 Prozent seiner Anwendungen von bis zu 20 000 Euro absetzten. Das entspricht einer Steuerersparnis von bis zu 4 000 Euro im Jahr. Ein Beispiel: 2009 lässt eine Familie für 5 000 Euro Arbeitskosten die Wohnung putzen, die Wände streichen, das Kind hüten und das Bad renovieren. Davon drücken 20 Prozent die Steuerlast, also 1 000 Euro. Müsste die Familie normalerweise 5 400 Euro Einkommensteuer zahlen, sind es jetzt nur noch 4 400 Euro.

Ein Beispiel: 2009 lässt eine Familie für 5.000 € Arbeitskosten die Wohnung putzen, die Wände streichen, das Kind hüten und das Bad renovieren. Davon drücken 20 Prozent die Steuerlast, also 1.000 €. Müsste die Familie normalerweise 5.400 € Einkommensteuer zahlen, sind es jetzt nur noch 4.400 €.

Quelle: General- Anzeiger vom 09.01.2009